Immobilien zwischen Ehegatten übertragen und Steuern sparen
Mit der Ehegattenschaukel ist es möglich, neues und erhöhtes Abschreibungspotenzial zu schaffen und dadurchSteuern zu sparen. Dafür müssen Ehepartner lediglich über eine vermietete Immobilie verfügen, welche
sich seit mehr als zehn Jahre im eigenen Besitz befindet.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Die Bezeichnung Ehegattenschaukel bezieht sich auf ein steuerliches Gestaltungsinstrument, bei dem Eheleute Immobilienbesitzuntereinander übertragen, um durch die Ausnutzung der Spekulationsfristen für private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerliche Vorteile zu erlangen.
Wie funktioniert die Ehegattenschaukel und welchen Steuervorteil bringt sie?
Ein Ehegatte besitzt eine Immobilie, die er vermietet und nicht für den Eigenbedarf nutzt. Nachdem diese Immobilie mindestens zehn Jahre im Besitz war, wird sie zu einem marktüblichen Verkaufspreis an den anderen Ehegatten veräußert. Diese Mindestbesitzdauer stellt sicher, dass auf den Transfer keine Spekulationssteuer erhoben wird. Auch lösen Immobilientransaktionen zwischen Eheleuten keine Grunderwerbsteuer aus. Der Partner, der das Eigentum erwirbt, nimmt dann auf Grund- Steuertipp Anzeige lage des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie, der in der Regel höher ist als der ursprüngliche Erwerbspreis, eine erneute Abschreibung vor, was zu einem gesteigerten Abschreibungsvolumen führt. Dieser Steuervorteil ist abhängig vom individuellem Steuersatz der Ehegatten und kompensiert meist schnell die anfallenden Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten.
Zur sicheren Akzeptanz der Gestaltung vor den Finanzbehörden, sollte vor dem Verkauf ein neutrales Wertgutachten, welches die Wertsteigerung der Immobilie bzw. deren aktuellen Verkehrswert belegt, eingeholt werden. Besonders lukrativ ist die Ehegattenschaukel bei Immobilien, die sich schon lange im Familienbesitz befinden und die bereits vollständig abgeschrieben sind. Durch den Verkauf an den Ehepartner wird ein neuer, dauerhafter Abschreibungsposten geschaffen, der langfristig (in der Regel über die nächsten 50 Jahre) die Steuerschuld mindert.
Möchte man die Gestaltung weiter optimieren, wäre es denkbar im Zuge des Verkaufs ein Gutachten zur Restnutzungsdauer einholen zu lassen. So ist es unter Umständen möglich den Kaufpreis des Ehegatten über eine kürzere Periode abzuschreiben. Außerdem bietet es sich häufig an den Verkauf zumindest teilweise mit Verkäuferdarlehen auszugestalten. In der optimalsten Variante können die Zinszahlungen des erwerbenden Ehegatten mit dem persönlichen Steuersatz einkunftsmindernd berücksichtigt werden, wobei die Zinseinnahmen des veräußernden Ehegattens nur mit einem Steuersatz von 25% berücksichtigt werden.
Welche außersteuerlichen Vorteile hat die Ehegattenschaukel
Neben den dargestellten Steuervorteilen kann der Verkauf der Immobilie unter den Ehegatten dafür genutzt werden, um frisches Geld bzw. Liquidität in die Familienkassen zu spülen. So können günstige Zinsniveaus beispielsweise ausgenutzt werden, um ältere und teurere Darlehen abzulösen. Dafür nimmt der kaufende Ehegatte einen Kredit auf, mit dem er den Kaufpreis an den verkaufenden Ehegatten bezahlt. Dieser nutzt das Geld entweder zur Ablöse des Altdarlehens oder um neue Immobilien zu erwerben.
Fazit: Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in Deutschland unterliegen viele Immobilien einer deutlichen Wertsteigerung. Sie sind also bereits einige Jahre nach dem Erwerb oder Bau mehr wert als die eigentlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die jährliche Abschreibung für das vermietete Gebäude basiert jedoch stets auf den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Anpassungen sind selbst bei massiven Wertsteigerungen nicht vorgesehen. Mit der Ehegattenschaukel kann diese Wertsteigerung gehoben und steuerlich genutzt werden.
Text: M. Sc.Nicolas Rica, Steuerberater, Geschäftsführer, Fachberater für die Umstrukturierung von Unternehmen (IFU/ISM gGmbH) – HSP STEUER Worms GmbH & Co. KG
