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Die vermögensverwaltende Immobilien GmbH als Gestaltungsinstrument
Die Investition in Immobilien ist nicht umsonst eine der beliebtesten Anlageformen. Viele Anleger versprechen sich vom Bau oder Kauf einer vermieteten Immobilie Erträge, die das Einkommen festigen und zur Altersvorsorge dienen. Dabei ist es sehr ratsam bereits vor der Investition genau abzuwägen, ob man die Immobilie als Privatperson oder über eine Gesellschaft erwirbt. Durch die richtige Strategie kann der Investor die Steuerzahlungen auf die Erträge und somit die Rendite des Objekts erheblich beeinflussen.
Steuerlast bei Investition auf privater Ebene
Sofern sich der Investor dazu entscheidet die Immobilie privat zu erwerben, unterliegen die laufenden Erträge aus dem Objekt dessen persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 44,31 Prozent (inkl. Solidaritätszuschlag zzgl. ggf. Kirchensteuer). Veräußerungsgewinne auf seit dem Erwerb entstandene Wertsteigerungen sind, nach einer Haltefrist von zehn Jahren, nicht zu besteuern.
Die zuletzt genannte Möglichkeit, nach Ablauf der zehnjährigen „Spekulationsfrist“ einen steuerfreien Veräußerungsgewinn zu erzielen, ist für viele Investoren, aber auch für viele Berater der ausschlaggebende Grund, den Erwerb der Immobilien auf „privater Ebene“ vorzunehmen bzw. zu empfehlen. Diese Betrachtung isoliert greift allerdings oftmals zu kurz. Insbesondere aufgrund der aktuellen Marktlage, mit teilweise überteuerten Immobilien, ist gegebenfalls nicht in jedem Fall mit in diesem Maße weiter steigenden Werten zu rechnen. Der Vorteil des steuerfreien Veräußerungserlöses nach Ablauf der Spekulationsfrist nimmt dadurch bei vielen Objekten deutlich ab.
Steuerlast bei Investition durch eine Immobilien GmbH
Die vermögensverwaltende Immobilien GmbH steht bislang nicht allzu sehr als Gestaltungsinstrument im Fokus. Dabei kann sie gegenüber der privaten Grundstücksverwaltung jedenfalls dann punkten, wenn die Gewinne langfristig thesauriert, und eben nicht in vollem Umfang an die Anteilseigner ausgeschüttet werden sollen. Der wesentliche Vorteil der thesaurierenden Immobilien GmbH besteht darin, dass die Gewinne der Gesellschaft gegebenenfalls mit dem niedrigen pauschalen Körperschaftsteuersatz von 15,825 Prozent (inkl. Solidaritätszuschlag) besteuert werden. Weitere Steuerbelastungen entstehen nur dann, wenn Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet werden
Wenn die Gesellschafter nicht auf laufende Ausschüttungen aus der GmbH angewiesen sind, eignet sich die thesaurierende Immobilien GmbH somit in besonderem Maße dazu, aus gering versteuerten Einkünften weiteres (Immobilien-)Vermögen aufzubauen. Selbst wenn ein Teil des Gewinns ausgeschüttet werden soll, ist die Steuerbelastung insoweit mit in Summe ca. 38 Prozent oftmals immer noch deutlich geringer als der hohe persönliche Einkommensteuersatz bei der Investition auf privater Ebene.
Da die Immobilie in einer GmbH Betriebsvermögen darstellt, ist die Veräußerung zu versteuern. Es gibt keine „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren, nach deren Ablauf die Veräußerung steuerfrei ist. Dies könnte man grundsätzlich als Nachteil sehen, jedoch bietet das Einkommensteuergesetz die Möglichkeit die Versteuerung, durch eine sogenannte § 6b-Rücklage, zu vermeiden. Die durch den Verkauf aufgedeckten stillen Reserven werden durch die Rücklage innerhalb von vier bis sechs Jahren auf eine neu erworbene Immobilie übertragen, sodass es zu keiner Versteuerung kommt (Ausnahme: es kommt zu keiner Reinvestition innerhalb der Frist).
Bei dem Erwerb von Immobilien, ist insbesondere in Regionen, in denen nicht weiterhin mit überdurchschnittlichen Wertsteigerung zu rechnen ist, die strategische Überlegung der Investition über einer vermögensverwaltende GmbH durchaus valide. Das ausschließliche Abstellen auf die Bewahrung der Möglichkeit, steuerfreie Veräußerungsgewinne erzielen zu können, ist insbesondere bei Immobilieninvestments, bei der anstelle der Wertsteigerung die laufenden Renditen im Vordergrund stehen, deutlich zu kurz gegriffen.
Text: © StB Nicolas Rica, M.Sc. – HSP STEUER Worms GmbH & Co. KG
Bild: © Steve Buissinne auf Pixabay
