Beim Vererben oder Verschenken von Immobilien kann Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer fällig werden. Seit Jahresbeginn wird diese in einigen Fällen teurer, denn viele Immobilien werden nun für Zwecke der Erbschaftssteuer höher bewertet. Für viele selbst genutzte Wohneigentümer wird sich aber dennoch nichts ändern – auch wenn Medienberichte einen anderen Eindruck vermitteln.

Jährlich werden in Deutschland zwischen 300 und 400 Milliarden Euro vererbt oder noch zu Lebzeiten verschenkt, fast die Hälfte davon in Form von Immobilien. Somit umfasst jede zweite Erbschaft Immobilien. Das sind ca. 400.000 Objekt pro Jahr, knapp die Hälfte davon sind Einfamilienhäuser, etwa zehn Prozent Wohnungen, gefolgt von Zwei- und Mehrfamilienhäusern und Grundstücken.

Bewertungsgesetz angepasst

Die Erbschaftsteuer ist abhängig von der Steuerklasse und vom ermittelten Wert der Immobilie. Das Bundesverfassungsgericht hatte bereits in 2006 angemahnt, dass die Bewertung der Immobilien die aktuelle Preisentwicklung abbilden solle. Dieser Vorgabe ist die Politik mit Anpassungen im Bewertungsgesetz nachgekommen. Grundsätzlich hat das Finanzamt drei Verfahren zur Verfügung, um den Wert der Immobilie zu ermitteln: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Im Bewertungsgesetz wurden neuerdings einige Kennzahlen und Faktoren im Ertragswert- und Sachwertverfahren (z.B. geringere Alterswertminderung durch höhere Gesamtnutzungsdauer, niedrigere Liegenschaftszinssätze, pauschale Abzüge für Bewirtschafts-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) so verändert, dass sie in der Anwendung zu höheren Immobilienwerten führen. Davon direkt betroffen sind: Mehrfamilienhäuser, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, bei denen regelmäßig der Ertragswert herangezogen wird.

Beim Ertragswertverfahren wird versucht, über fiktive Mieten den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Das Sachwertverfahren, als komplexestes Verfahren, setzt fiktive Herstellungskosten eines Gebäudes zugrunde. In beiden Verfahren wird ergänzend der reine Grundstückswert hinzugerechnet.

Grundsätzlich keine Änderungen bei selbst genutzten Immobilien

Die gute Nachricht lautet: Für die meisten selbstnutzenden Eigentümer wirken sich die Änderungen nicht aus. Denn in Bezug auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen ist vorrangig das unveränderte Vergleichswertverfahren anzuwenden, das im Wesentlichen auf Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien und Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse basiert. Erst wenn keine Vergleichspreise vorliegen, wird das nachrangige Sachwertverfahren angewendet.

Unabhängig vom Wert der Immobilie sind steuerfreie Übertragungen aber weiterhin möglich. Dies ist beispielsweise in gewissen Konstellation bei der Übertragung an Ehegatten oder Kinder möglich. Auch gibt es die Möglichkeit mit wertmindernden Rechten (wie z.B. Nießbrauch oder Wohnrecht) den Übertragungswert zu mindern, sodass der Wert der Schenkung die persönlichen Freibeträge nicht übersteigt; diese lauten unverändert:

  • 500.000 Euro bei Ehepartnern
  • 400.000 Euro bei Kindern (inkl. Stief- und Adoptivkinder)
  • 200.000 Euro für Enkelkinder bzw. 400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind
  • 20.000 Euro für alle übrigen Personen (auch Geschwister und Schwiegerkinder)

Da Schenkungen und Erbschaften steuerlich nahezu gleichbehandelt werden, gelten die aufgeführten Freibeträge sowohl für die Erbschaft als auch für die Schenkungssteuer.

Sollte der Wert der Erbschaft oder Schenkung die Freibeträge übersteigen, werden Steuersätze zwischen sieben und 30 Prozent angewendet.

Text: © Nicolas Rica, M.Sc. – Steuerberater, Geschäftsführer, Fachberater für die Umstrukturierung von Unternehmen (IFU/ISM gGmbH) – HSP STEUER Worms GmbH & Co. KG
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