Sabine und Thomas leben seit etwa zwei Monaten als Eigentümer in einer neuen Wohnung einer Wohnungseigentumsanlage in der Stadt „A“. Zuvor lebten sie mehrere Jahre in einer Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage in der Stadt „B“. In Kürze steht für sie die erste Eigentümerversammlung in ihrer neuen Wohnung an.
Vor dieser Versammlung graut es den beiden schon jetzt, denn die bisherigen Wohnungseigentümerversammlungen waren immer Marathonveranstaltungen. Sie begannen direkt nach Büroschluss und endeten oft erst in der Nacht. Denn über nahezu jeden Tagesordnungspunkt wurden lange und erbitterte Diskussionen geführt. Insbesondere, wenn es darum ging, für Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum geeignete Firmen zu beauftragen.
Die Hausverwaltung hatte hierfür oft zwei oder drei Angebote eingeholt, in einigen Fällen auch lediglich das Angebot einer Firma, mit der in den vergangenen Jahren erfolgreich und zufrieden zusammengearbeitet wurde.
Nicht selten folgte, nachdem es endlich zu einem Beschluss gekommen war, die Anfechtung des Beschlusses durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer. Das angerufene Gericht erklärte gegebenenfalls den Beschluss allein wegen fehlender drei Vergleichsangebote für ungültig.
Dieses Szenario dürfte sich für Sabine und Thomas in der neuen Wohnungseigentumsanlage erledigt haben. Hintergrund ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 27. März 2026 – Az. V ZR 7/25.
Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige BGH-Senat hat darin entschieden, dass Wohnungseigentümer vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich nicht verpflichtet sind, stets drei Vergleichsangebote einzuholen. Erhaltungsmaßnahmen gehören zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Über die Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen bedarf es eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer. Damit die Eigentümer den Beschluss fassen können, benötigen sie eine hinreichende Tatsachengrundlage, so der BGH.
Fazit: Als Tatsachengrundlage eignen sich Vergleichsangebote. Es gibt aber keine gesetzliche Pflicht, stets drei Vergleichsangebote einzuholen, weder für Bagatelle noch für komplexe Maßnahmen.
Wohnungseigentümer möchten eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis. Bei Kleinaufträgen mit einem geringen Auftragsvolumen können die Wohnungseigentümer selbst beurteilen, ob ihnen die geplante Maßnahme mit dem hierfür angebotenen Preis wert ist. Auch bei Dringlichkeit einer Maßnahme und/oder mangels Verfügbarkeit mehrerer, ortsnaher Handwerker sind mehrere Vergleichsangebote nicht einzuholen. Ist etwa der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig geworden („bekannt und bewährt“), kann es ausreichen, ihn auf der Grundlage allein seines Angebots zu beauftragen. Denn für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis auch entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Handwerker die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, dass er den verabredeten Zeitplan einhält, qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt und er etwaigen Beanstandungen, sofern sie denn vorkommen, zeitnah nachgeht und diese vollständig behebt.
Nachdem der Anwalt von Sabine und Thomas sie über diese Entscheidung informiert hat, gehen sie frohen Mutes in ihre neue Eigentümerversammlung.
Text: Rechtsanwältin Anke Knorpp
Bild: © Studio Romantic/AdobeStock
