36 Wonnegauer Magazin Sonder-AfA Mietwohnungsneubau Das Wachstumschancengesetz hat die Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen bis zum 30. September 2029 verlängert und erweitert. Neu ist, dass diese Sonderabschreibung zusätzlich zur de- gressiven Abschreibung für neue Wohngebäude genutzt werden kann. Die maximalen Baukosten und die Bemessungsgrundlage wurden erhöht. Allerdings ist es aufgrund der steigenden Baukosten schwierig, die Obergrenze von 5.200 Euro/qm einzuhalten. Eine wichtige Änderung im Gesetz ist, dass die Sonderabschreibung auch neben der neuen degressiven Abschreibung für Wohngebäude verwendet werden kann. Diese degressive Abschreibung beträgt 5 Prozent. Ab 2024 gibt es vier Abschreibungsvarianten für neue Mietwohnungen: 1. Lineare Abschreibung von drei Prozent pro Jahr. 2. Lineare Abschreibung kombiniert mit der Sonderabschreibung. 3. Degressive Abschreibung von fünf Prozent des Restwerts. 4. Degressive Abschreibung zusammen mit der Sonderabschreibung. Es ist positiv, dass der Zeitraum, in dem die Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen gilt, verlängert wurde. Jetzt sind auch Wohnungen begünstigt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige bis zum 30. September Steuertipp Anzeige 2029 eingereicht wird. Vorher war die Frist der 31. Dezember 2026. Es bleibt jedoch dabei, dass die Sonderabschreibung nicht für Wohnungen gilt, die aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige im Jahr 2022 gebaut wurden. Vorher gab es die Sonderabschreibung nur für Baumaßnahmen zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021. Nach dem JStG 2022 gilt die Sonderabschreibung wieder für Bauanträge ab dem 1. Januar 2023. Zunächst bis zum 31. Dezember 2026 und nach der Verlängerung durch das Wachstumschancengesetz jetzt bis zum 30. September 2029. Neu ist auch, dass die Baukostenobergrenze von 4.800 Euro auf 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angehoben und die maximale Bemessungsgrundlage von 2.500 Euro auf 4.000 Euro erhöht wurde. Das gilt rückwirkend für alle Bauanträge nach dem 31. Dezember 2022. Trotz der Erhöhung auf 5.200 Euro bleibt die Einhaltung der Baukostenobergrenze aufgrund hoher Effizienzstandards eine große Herausforderung. Werden die Baukosten überschritten, entfällt die Förderung komplett. Die Grundregeln der Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen bleiben unverändert. Wichtig ist, dass neue Wohnungen gebaut werden. Gefördert werden Neubauten von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern sowie Erweiterungen bestehender Gebäude, wie der Ausbau eines Dachgeschosses, eine Aufstockung oder ein Anbau. Auch die Umwandlung gewerblich genutzter Flächen in Wohnraum wird gefördert. Gekaufte Wohnungen gelten als neu, wenn der Kauf bis zum Ende des Fertigstellungsjahrs erfolgt. Entscheidend ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Modernisierung oder Sanierung vorhandener Wohnungen wird hingegen nicht gefördert, auch wenn hohe Kosten und eine deutliche Verbesserung der Ausstattung vorliegen. In diesen Fällen handelt es sich um abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten, die nach allgemeinen Regeln abgeschrieben werden. Die Sonderabschreibung kann nur beansprucht werden, wenn die Wohnung in einem Gebäude liegt, das die Kriterien eines „Effizienzhauses 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt. Dies muss durch das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ nachgewiesen werden, ein Gütesiegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden. Text: M. Sc. Nicolas Rica, Steuerberater, Geschäftsführer, Fachberater für die Umstrukturierung von Unternehmen (IFU/ISM gGmbH) – HSP STEUER Worms GmbH & Co. KG
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