38 Wonnegauer Magazin Immobilien steuerfrei übertragen – einfach erklärt Viele Menschen besitzen Immobilien, sei es privat oder im Unternehmen. Irgendwann stellt sich die Frage, wie diese Immobilien weitergegeben oder verkauft werden sollen – idealerweise ohne dabei unnötig Steuern zu zahlen. Der deutsche Staat bietet dafür tatsächlich verschiedene Möglichkeiten. Entscheidend ist jedoch: Man muss die Regeln genau kennen und rechtzeitig planen. Warum ist eine steuerfreie Übertragung wichtig? Immobilien sind meist sehr wertvoll. Wenn sie verkauft, verschenkt oder vererbt werden, können hohe Steuerbeträge anfallen – auf Einkommen, Schenkungen, Erbschaften oder beim Kauf selbst (Grunderwerbsteuer). Wer frühzeitig plant, kann diese Steuern häufig ganz oder teilweise vermeiden. 1. Einkommensteuer vermeiden: Unentgeltlich oder mit Gewinn übertragen? Unentgeltlich (z. B. Schenkung): Es entsteht kein Veräußerungsgewinn – also keine Einkommensteuer. Der oder die Beschenkte übernimmt die Werte (Anschaffungskosten oder Buchwerte) des Schenkers. Achtung: Wird die Immobilie z. B. in eine GmbH eingebracht, kann es trotz Schenkung zur Steuerpflicht kommen, wenn das als „verdeckte Einlage“ gilt. Entgeltlich (Verkauf) – hier gibt es zwei Hauptregeln: y Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei (Frist gilt ab Notarvertrag). y Bei Eigennutzung entfällt die Frist: Wer eine Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hat, kann sie jederzeit steuerfrei verkaufen. Sonderfall: Erst vermietet, dann selbst bewohnt? Dann ist ein steuerfreier Verkauf nach mindestens zwei Jahreswechseln möglich. 2. Körperschaftsteuer: Immobilien in Unternehmen Auch Kapital- und Personengesellschaften können Immobilien steuerfrei übertragen – aber unter strengen Voraussetzungen. Kapitalgesellschaften (GmbH, AG, UG) gelten immer als gewerblich. Die 10-Jahres-Frist für den steuerfreien Verkauf gilt hier nicht. Immobilienverkäufe sind grundsätzlich steuerpflichtig. Stiftungen oder Vereine können auch andere Einkunftsarten haben – für sie gelten die 10-Jahres-Fristen. Allerdings können Stiftungen Immobilien z. B. nicht „selbst nutzen“, da sie keinen privaten Wohnsitz haben. 3. Grunderwerbsteuer sparen y Schenkungen und Erbschaften: komplett steuerfrei y Übertragungen in der Familie: z. B. zwischen Ehepartnern oder Eltern und Kindern – ebenfalls steuerfrei Steuertipp Anzeige y Umstrukturierungen in Unternehmen können steuerfrei sein – aber nur, wenn die gesetzlichen Anforderungen streng eingehalten werden. 4. Erbschaft- und Schenkungsteuer vermeiden y Familienheim: Wenn der Erblasser dort wohnte und der Erbe es ebenfalls selbst nutzt, bleibt es steuerfrei y Betriebsvermögen: Für vermietete Immobilien gilt die Steuerbefreiung nur selten. Ausnahmen bestehen bei großen Wohnungsunternehmen (ab 300 Einheiten), die komplett steuerfrei übertragen werden können y Privatvermögen: Vermietete Immobilien werden nur zu 90 Prozent ihres Werts angesetzt. y Freibeträge: Jeder kann alle zehn Jahre steuerfrei Vermögen übertragen – z. B. 400t€ von Eltern an Kinder. Eine gute Planung nutzt diese Freibeträge optimal aus. Steuerfreie Übertragung braucht gute Planung Wer Immobilien steuerfrei übertragen möchte, muss frühzeitig und gut informiert handeln. Viele Wege führen ans Ziel – aber nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen genau eingehalten werden. Am besten lässt man sich dabei fachkundig beraten, um keine ungewollten Steuerfallen zu übersehen. y Text: M. Sc. Nicolas Rica, Steuerberater, Geschäftsführer, Fachberater für die Umstrukturierung von Unternehmen (IFU/ISM gGmbH) – HSP STEUER Worms GmbH & Co. KG HSP STEUER Worms GmbH & Co. KG Steuerberatungsgesellschaft Obere Hauptstraße 131 • 67551 Worms Telefon 06241-39513-0 • Fax 06241-39513-99 worms@hsp-steuer.de www.hsp-steuer.de/worms Fazit
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