36 Wonnegauer Magazin Sanierungsbedürftige Immobilie: Sanieren oder neu bauen? Eine steuerliche Entscheidungshilfe Viele Vermieter stehen eines Tages vor der Frage: Lohnt sich die teure Sanierung eines alten Hauses oder sollte man es abreißen und neu bauen? Die Antwort hängt sicherlich von der Gesamtrendite ab. Die steuerlichen Rahmenbedingungen können diese aber massiv beeinflussen. Zur Einordnung erhalten Sie nachfolgend einen Überblick. 1. Sanieren: sofortige Steuerersparnis möglich Wer sein Haus umfassend renoviert, kann die Kosten oft direkt von den Mieteinnahmen abziehen – das senkt die zu versteuernden Einkünfte. Das geht jedoch nur, wenn die Arbeiten als sogenannte „Erhaltungsaufwendungen“ gelten. Solche Kosten können auf einmal oder über zwei bis fünf Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden. Die Entscheidung hängt davon ab, was im jeweiligen Jahr steuerlich günstiger ist. Beispiel: Eine Vermieterin zahlt 50.000 € für die Sanierung. Sie kann entweder im selben Jahr den gesamten Betrag absetzen oder ihn z. B. über fünf Jahre verteilen (10.000 € jährlich). Aber Achtung: In bestimmten Fällen geht das nicht. Drei Ausnahmen führen dazu, dass die Kosten nur über Jahre hinweg steuerlich abgeschrieben werden dürfen: Steuertipp Anzeige y Sanierungen kurz nach dem Kauf, die mehr als 15 % des Kaufpreises (des Gebäudeanteils) kosten. y Erweiterungen, wie Anbauten, neue Dachgauben oder zusätzliche Treppen. y Wesentliche Verbesserungen, z. B. wenn innerhalb von fünf Jahren drei von vier Hauptausstattungen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) grundlegend erneuert werden. 2. Neubau nach Abriss: Andere Regeln Wer das alte Gebäude abreißt und neu baut, kann die Abrisskosten (zumindest, sofern sich das Objekt bereits seit einiger Zeit in eigenem Besitz befindet) sofort absetzen – ebenso den Restwert des alten Gebäudes. Beim Neubau hingegen dürfen die Kosten nicht direkt abgezogen werden. Stattdessen wird Jahr für Jahr ein Teil abgeschrieben: y Lineare Abschreibung: 3 % jährlich, wenn nach 2022 gebaut wurde. y Degressive Abschreibung: 5 % im ersten Jahr, dann jährlich 5 % vom Restwert (möglich bei Bau ab 10/2023 bis 09/2029). Sonderabschreibung für Neubauten – nur bei neuen Wohnungen Zusätzlich könnte eine Sonderabschreibung von bis zu 20 % über vier Jahre (§ 7b EStG) möglich sein. Allerdings nur, wenn durch den Neubau zusätzliche Wohnungen entstehen. Wird z. B. ein Einfamilienhaus abgerissen und wieder eines gebaut, gilt das nicht als „neue“ Wohnung. Das sieht zumindest ein aktuelles Urteil so. Wird stattdessen z. B. ein Mehrfamilienhaus errichtet, sieht es steuerlich besser aus. Gerade die Kombination aus degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung macht den Neubau zumindest aus steuerlicher Sicht aktuell wieder deutlich attraktiver. So sind innerhalb der ersten vier Jahre Abschreibungen der Baukosten von über 30 % möglich. Fazit: Steuerlich genau hinsehen Ob Sanierung oder Neubau – beides kostet viel Geld. Doch die steuerlichen Unterschiede sind erheblich. Lassen sich die Sanierungskosten sofort absetzen, ist das oft günstiger als ein Neubau, bei dem die Kosten über Jahre verteilt abgeschrieben werden müssen. Die aktuellen Entwicklungen im Neubau stehen diesem Grundsatz allerdings teilweise entgegen. Vor der Entscheidung ist daher ein steuerlicher Check unbedingt ratsam – das kann bares Geld sparen. Text: M. Sc. Nicolas Rica, Steuerberater, Geschäftsführer, Fachberater für die Umstrukturierung von Unternehmen (IFU/ISM gGmbH) – HSP STEUER Worms GmbH & Co. KG
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